Ako si vypočítať výšku hypotéky: DTI a DSTI v praxi

Výška hypotéky patrí medzi najčastejšie otázky, ktoré si kladú ľudia pri plánovaní bývania. Banky však pri posudzovaní klienta nepoužívajú len odhad ceny nehnuteľnosti, ale aj konkrétne ukazovatele, ktoré určujú, koľko si môžete požičať. Medzi najdôležitejšie patria DTI (Debt-to-Income) a DSTI (Debt Service-to-Income). V tomto článku Vám vysvetlím, ako fungujú, a ukážem, ako si orientačne vypočítať maximálnu výšku hypotéky.

Čo je DTI a ako funguje

DTI vyjadruje, koľko násobkov Vášho ročného čistého príjmu môžete maximálne dlhovať. Na Slovensku je limit stanovený na 8-násobok ročného príjmu (s výnimkami pre mladých do 35 rokov, ktorí môžu získať hypotéku až do 9-násobku príjmu).

Príklad: Ak je Váš čistý mesačný príjem 1 500 €, ročne zarobíte 18 000 €. Maximálny dlh, ktorý Vám banka môže poskytnúť, je 18 000 € × 8 = 144 000 €.

Tento limit sa však ďalej porovnáva s DSTI, pretože nestačí mať dostatočný príjem na papieri – dôležité je, akú časť príjmu spotrebujú splátky.

Čo je DSTI a ako sa počíta

DSTI určuje, aká časť Vášho čistého príjmu môže ísť maximálne na splátky úverov. Slovenské banky majú nastavený strop na 60 % príjmu. Výpočet však obsahuje viac krokov:

1. Zoberie sa Váš čistý mesačný príjem.
2. Odpočíta sa životné minimum (napr. pre jednu plnoletú osobu 284,13 € od júla v roku 2025).
3. Z toho, čo ostane, banka ponechá ešte 40 % ako rezervu.
4. Ďalej odpočíta splátky existujúcich úverov (ak nejaké máte).
5. Z výsledku sa určí maximálna možná splátka novej hypotéky.
6. Navyše, banka urobí tzv. stress test – preverí, či by ste zvládli splácať hypotéku aj pri zvýšení úrokovej sadzby o 2 %. To znamená, že ak máte hypotéku s úrokom 4 %, banka výpočet spraví, ako keby bol úrok 6 %.

Príklad výpočtu DSTI:

• Čistý mesačný príjem: 1 500 €
• Životné minimum: –284,13 €
• Zostatok: 1 215,87 €
• Rezerva 40 %: –486,34 €
• Zostatok: 729,53 €
• Žiadne iné úvery: –0 €
• Maximálna splátka hypotéky: 729,53 €
• Stress test: banka počíta, že 729,53 € musí pokryť splátku aj pri úroku vyššom o 2 %.

Znamená to, že pri bežných úrokových sadzbách si v tomto prípade viete požičať približne 120 000 – 130 000 €, ale presná suma závisí od konkrétnej doby splatnosti a aktuálneho úroku.

Ako si to overiť v praxi

Ak chcete mať orientačnú predstavu, môžete si urobiť jednoduchý prepočet:

• Vypočítajte si ročný príjem × 8 (DTI limit).
• Následne si prejdite DSTI: od príjmu odpočítajte životné minimum, 40 % rezervu, existujúce splátky a overte si výsledok cez online kalkulačku splátok.
• Porovnajte obe čísla – nižší výsledok je pre banku rozhodujúci.

Na čo si dať pozor

Mnoho ľudí sa sústredí iba na cenu nehnuteľnosti, ale banky majú prísne pravidlá. Preto sa môže stať, že aj keď máte dostatok príjmu, kvôli existujúcim úverom alebo nízkej rezerve nedostanete požadovanú sumu. Oplatí sa preto plánovať vopred a vyhnúť sa zbytočným spotrebným úverom pred žiadosťou o hypotéku.

Ak Vás zaujíma aj téma, ako vybrať najvýhodnejšiu hypotéku, odporúčam prečítať si náš článok Ako si vybrať najvýhodnejšiu hypotéku.

Záver: Spoľahnite sa na odborníka

Výpočet maximálnej výšky hypotéky nie je vždy jednoduchý, pretože banky zohľadňujú viacero faktorov. DTI a DSTI Vám však dajú základný obraz o tom, koľko si môžete dovoliť. Ak si chcete byť istí, že využijete všetky možnosti, radi Vám s tým pomôžeme. Ako finanční sprostredkovatelia máme skúsenosti s porovnávaním ponúk viacerých bánk a vieme Vám ukázať najvýhodnejšie riešenie. Stačí nás kontaktovať a spolu nájdeme hypotéku, ktorá bude pasovať práve Vám.

O autorovi: Matej Dzurik

Viac o hypotékach v tejto časti nášho webu.

Zdroje: Unsplash