Parametre, ktoré ovplyvňujú výšku hypotéky

Hypotéka patrí medzi najväčšie finančné záväzky v živote človeka. Pri jej vybavovaní sa často stretávame s otázkou: Od čoho vlastne závisí výška hypotéky, ktorú mi banka schváli? Odpoveď nie je úplne jednoduchá, pretože do procesu vstupuje viacero faktorov. V tomto článku sa pozrieme na tie najdôležitejšie, aby ste vedeli, čo môžete ovplyvniť a na čo si dať pozor.

1. Vaše príjmy

Jedným z kľúčových faktorov, ktorý ovplyvňuje výšku hypotéky, sú Vaše pravidelné príjmy. Banka posudzuje, koľko zarábate a aká stabilná je Vaša práca. Čím vyšší a stabilnejší príjem, tým vyššia môže byť hypotéka, ktorú Vám banka poskytne.

Stabilita zamestnania

• Práca na trvalý pracovný pomer banky vo väčšine prípadov vnímajú pozitívne.
• Podnikatelia musia predložiť daňové priznania, pričom banka vychádza z viacerých parametrov.
• Príjmy z dohôd alebo brigád sú akceptované len obmedzene.

2. Vaše výdavky a existujúce záväzky

Výška hypotéky závisí aj od toho, koľko mesačne míňate na iné úvery, kreditné karty či leasingy. Banka počíta tzv. ukazovateľ schopnosti splácať (DSTI – Debt Service to Income), ktorý hovorí, aká časť príjmu môže ísť na splátky úverov.

Ak máte veľa existujúcich záväzkov, Vaša maximálna výška hypotéky sa znižuje. Preto je rozumné pred podaním žiadosti o hypotéku zvážiť ich splatenie.

3. Hodnota zakladanej nehnuteľnosti

Banky poskytujú hypotéku do určitého percenta z hodnoty nehnuteľnosti – tzv. LTV (Loan to Value). Maximálna výška hypotéky zvyčajne nepresiahne 80 – 90 % z hodnoty nehnuteľnosti.

Príklad: Ak kupujete byt za 200 000 €, banka Vám pri 80 % LTV poskytne maximálne 160 000 €.

4. Vek žiadateľa

Váš vek môže výrazne ovplyvniť nielen schválenie, ale aj výšku hypotéky. Banky majú stanovené maximálne obdobie splácania – spravidla do 65 – 75 rokov života dlžníka. Ak teda žiadate o hypotéku vo vyššom veku, môže byť splatnosť kratšia, čo zvyšuje výšku mesačnej splátky a znižuje maximálnu výšku úveru. Zároveň sa od veku 41 rokov znižuje aj maximálne „DTI“, s ktorým banka počíta.

5. Dĺžka splatnosti hypotéky

Čím dlhšie budete hypotéku splácať, tým nižšia bude mesačná splátka. Nižšia splátka znamená, že podľa výpočtov banky zvládnete splácať vyššiu hypotéku. Avšak dlhšie splácanie zároveň znamená vyššie celkové preplatenie úveru. Viac o tom, akú splatnosť si vybrať sa dočítate v článku Prečo mať čo najdlhšiu splatnosť hypotéky.

6. Úroková sadzba

Úroková sadzba má priamy vplyv na výšku mesačnej splátky. Nižší úrok = nižšia splátka = vyššia možná výška hypotéky. Aj preto je dôležité porovnávať ponuky viacerých bánk alebo využiť služby finančného sprostredkovateľa, ktorý vie vyjednať lepšie podmienky.

7. Typ príjmu a jeho uznateľnosť

Nie každý príjem banka akceptuje v plnej výške. Napríklad:

• Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa započítavá len čiastočne.
• Materská alebo rodičovská dovolenka má svoje špecifické podmienky.
• Príjem zo zahraničia musí byť preukázateľný a stabilný.

8. Spoludlžník

Ak Vaše príjmy nestačia, riešením môže byť spoludlžník – napríklad partner, rodič alebo iná blízka osoba. Vďaka spojeniu príjmov sa môže výrazne zvýšiť maximálna výška hypotéky.

9. Bonita a kreditná história

Banka skúma, ako ste v minulosti splácali svoje záväzky. Dobrá kreditná história znamená vyššiu dôveru banky a často aj lepšie podmienky úveru. Naopak, negatívny záznam v úverovom registri môže výšku hypotéky znížiť alebo žiadosť úplne zamietnuť.

10. Účel hypotéky

Účel, na ktorý si hypotéku beriete, môže ovplyvniť jej maximálnu výšku. Napríklad pri bezúčelovej hypotéke býva LTV nižšie ako pri kúpe bytu či domu. Viac o tejto téme nájdete v článku Bezúčelová hypotéka.

11. Poistenie schopnosti splácať

Niektoré banky ponúkajú vyššiu výšku hypotéky (nižšia úroková sadzba), ak si k úveru zriadite poistenie schopnosti splácať. Hoci ide o dodatočný náklad, pre banku to znamená nižšie riziko.

12. Legislatívne limity NBS

Národná banka Slovenska určuje pravidlá, ktoré musia banky dodržiavať. Medzi najdôležitejšie patria:

• DSTI – maximálne ~60 % čistého príjmu môže ísť na splátky úverov.
• LTV – maximálne 80 %, v špecifických prípadoch 90 %.
• DTI – celkový dlh môže byť maximálne 8-násobok čistého ročného príjmu.

Tieto limity chránia dlžníkov pred nadmerným zadlžením, ale zároveň ovplyvňujú výšku hypotéky.

Záver

Ako vidíte, výška hypotéky závisí od kombinácie viacerých faktorov – od Vašich príjmov, záväzkov, hodnoty nehnuteľnosti až po legislatívne pravidlá. Dobrou správou je, že mnohé z týchto parametrov viete ovplyvniť – napríklad znížiť záväzky, zlepšiť bonitu alebo nájsť vhodného spoludlžníka.

Ak sa chystáte žiadať o hypotéku a chcete mať istotu, že získate najlepšie možné podmienky, rád Vám s tým pomôžeme. Ako finanční sprostredkovatelia spolupracujeme s viacerými bankami a vieme pre Vás vyjednať výhodnejšie úrokové sadzby aj vyššiu výšku hypotéky. Stačí nás kontaktovať a spoločne nájdeme riešenie presne pre Vás.

Viac o hypotékach v tejto časti nášho webu.

Zdroje: Unsplash